“取消公摊面积”引热议 存在多付费的可能？

3月7日，“建议取消商品房公摊面积”引发热议，该话题一度冲上微博热搜第一，话题总浏览量数亿。

这一话题始自于3月6日《宁夏日报》的一则报道。全国政协委员洪洋建议，国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

近年来，围绕住房公摊面积话题引发的讨论很多，这次则是在全国两会期间又一次引爆舆论。但笔者认为，“取消公摊”并非一个严谨的表述，按照当代的楼房建筑设计，诸如楼梯管道井之类的公摊面积势必存在，而当前一些对公摊面积的诟病主要集中在标示不清，以及相关计价和纳税是以包括公摊面积的建筑面积来计算，从而存在多付费的可能。

何谓商品房公摊面积?2011年，国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》第十条规定，商品房经营者应当明确标示：当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

这里的“分摊的共有建筑面积”即被俗称为公摊面积，它包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等，一套商品房建筑面积则是套内建筑面积+公摊建筑面积之和。

因建筑类型不同，公摊面积的占比也有所不同，这就造成即便两套房源建筑面积都是100平方米，但套内面积可能却存在70或80平方米的不同情况。在商品房售卖环节，销售方往往只突出宣传房源的建筑面积，或者故意忽略了向购房者交代房源的公摊面积情况，在交房之后，这会造成购房者对房源面积大小的心理落差，进而产生相关纠纷。

当前我国不少城市在对房地产市场进行相关调控，包括采取一些税费和房屋限价等政策，这些措施在实际实施环节也常以房屋的建筑面积为依据。

比如，在房屋买卖的征收契税环节，不少城市规定，90平方米以下房屋交易契税可以按1%征收，140平方米以上的则按3%征收，这里涉及的面积数据也是指建筑面积，即包含了公摊面积。

此外，一些城市推出限价房，如在土地出让环节就规定未来销售价格不能高于5万元/平方米，这里的单价也是以建筑面积计算出来的，而非套内面积。在房屋实际使用期间，物业费和取暖费的收取依据也是以建筑面积为主。

从建筑设计和居住环境的角度来考虑，公摊面积理论上是一个必然的存在，但由于在诸多环节实行以房屋建筑面积为依据，确实增加了发生纠纷的可能性。从与国际接轨，以及预防更多纠纷的角度，笔者建议相关政府部门应该尽早推出措施，规定在房屋交易环节和持有环节，相关税费的计算应以套内面积为主要依据，这样能帮助购房者更清楚了解一套房子的实际使用面积到底有多大，进而做出相应的决策。

从地方上的实际做法来看，当前也有城市采用套内面积计价。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

不过，除重庆之外，当前房屋销售环节采用套内面积计价的城市寥寥无几。

2019年2月，受住房和城乡建设部委托，中国建筑科学研究院有限公司将《住宅项目规范(征求意见稿)》对外公开，其中第2.4.6条规定“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。 中国建筑科学研究院相关负责人当时表示，按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”，一定程度上有利于消费者权益的保护。

不过，这一征求意见稿对外发布已经三年，至今尚无下文，希望相关机构能进一步推进工作。

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