5月房贷利率“双降”对楼市持续性影响几何？

继6月按兵不动后，7月LPR(贷款市场报价利率)继续保持不变。对于这一情况，市场并不意外。

“5月5年期以上LPR刚刚下行了15bp，其在贷款量价上所形成的效果明显且具有持续性，因此于本月再度引导LPR下行的必要性不大。”光大证券固定收益首席分析师张旭对记者称。

不过，近期部分地区房地产项目出现业主停贷事件，“保交楼”再度被监管部门强调，这激发了市场对于5年期LPR报价单独下调以支持楼市回暖的预期。但从结果来看，这一预期落空，本月5年期LPR报价并未变化。东方金诚首席宏观分析师王青认为，监管层或正在观察5月房贷利率“双降”对楼市的持续性影响。

在不少业内人士看来，未来LPR仍有调降空间，其表现形式很可能为LPR相对于MLF(中期借贷便利)利率加点幅度的压缩，即LPR在MLF利率不变的情况下单独下调。其中，5年期LPR报价再度单独下调的概率较大，进一步带动居民房贷利率下调;同时，结合下半年投资和消费修复动能分析，也不排除1年期LPR报价小幅下调的可能。

LPR连续两个月不变

7月20日，最新一期LPR报价出炉：1年期品种报3.70%，上次为3.70%，5年期以上品种报4.45%，上次为4.45%。至此，LPR已连续两个月未变。而在今年5月，5年期以上LPR(贷款市场报价利率)创下单次最大降幅。

LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点。7月MLF利率保持不变，意味着当月LPR报价的定价基础没有变化;加点方面，4月之后未实施降准，近期未出台其他降成本措施，再加上6月贷款规模大幅冲高，贷款利率处于历史最低水平附近。由此，无论从银行资金成本还是贷款市场供需平衡角度看，7月报价行都缺乏下调加点的动力。

光大银行宏观分析师周茂华对记者表示，本月LPR继续保持不变，基本符合预期，一方面，6月金融和经济数据显示，国内经济活动加快恢复，实体经济融资需求明显回暖，信贷结构优化，市场利率维持低位;另一方面，经过此前几次LPR利率调降，加上复杂的经营环境，部分银行面临较大的息差压力。

数据显示，截至今年一季度末，商业银行净息差为1.97%，环比下降0.11个百分点，较2021年同期下降0.2个百分点，创2017年以来最低。其中，大型银行与城商行的净息差均已跌破2.0%，分别为1.98%和1.73%。

另外，5月5年期LPR报价下调15个基点，幅度较大，对市场的影响还在持续。张旭称，5月LPR下行的效果明显，在5月LPR下调后，5月和6月人民币贷款一举由4月的同比少增扭转为大幅多增。“5月份LPR变化对于信贷总量显著的、快速的影响也体现出我国货币政策是有力且高效的。”

张旭还提及，这一调整对于贷款市场的影响显然是具有持续性的，其作用并不会因新一期LPR报价的公布而归零。本个LPR周期内(即7月20日至下一次LPR报价前)，大量的长期限贷款依然使用下行了15bp后的LPR(即4.45%)作为定价基准，银行发放贷款过程中所受到的利率约束仍处于较为宽松的状态，这将促进信贷总量的稳定性进一步加强。

与此同时，7月LPR报价不变，银行实际贷款利率将保持在历史低位附近，王青称，部分银行还可能自主下调企业和居民实际贷款利率。在经济转向复苏阶段，这将有助于提振实体经济融资需求，推动各项贷款余额增速保持上扬势头。

另外，今年新设立的三项结构性货币政策工具(科技创新再贷款、普惠养老专项再贷款试点和交通物流专项再贷款)将于7月开始首次申请。这在带动银行贷款增量扩面的同时，也会形成一定“减价”效应。

5年期品种下调概率大

虽然本月LPR保持不变，但在不少业内人士看来，未来LPR仍有调降空间。张旭对记者称：“略长一些看，LPR终归是要下行的，其表现形式很可能为LPR相对于MLF利率加点幅度的压缩，而不是MLF利率的主动下降。”

更进一步看，资金成本是加点幅度的主要决定因素之一，今年1月以来1年期LPR一直没有变化，但这期间银行的资金成本降了不少。比如，4月的全面降准为金融机构每年直接节约资金成本65亿元，6月份全国银行新发生存款的加权平均利率就较4月份下降了12bp，近四个月商业银行存单发行利率出现了较大幅度的下行。

“量变引起质变，上述变化所形成的蓄力较有可能在下一阶段的LPR中得到体现。”张旭说道。

王青也认为，未来MLF利率下调的可能性较小，但考虑到下半年全球经济减速前景下，我国出口增速波动下行的可能性较大，房地产还将低位运行一段时间，加之国内消费修复可能较缓，政策面在稳增长方向将保持较高连续性，接下来货币政策操作的重点将是稳住政策利率，着力引导实际贷款利率下行，持续降低实体经济融资成本，以宽信用巩固经济修复势头。

其中就包括进一步引导房贷利率下行，推动楼市在三季度尽快回暖。根据央行公布的最新数据，3月居民房贷加权平均利率为5.49%，较2021年12月的前期高点下降14个基点，仍明显高于同期4.98%的一般贷款利率，且仍停留在房贷利率历史均值附近。

王青判断，5月房贷利率“双降”落地，二季度居民房贷加权平均利率或有30-40个基点的较大降幅。“但无论从当前楼市景气状态，还是居民房贷利率的绝对及相对水平来看，三季度房贷利率都有较大下行空间。除了银行自主下调居民房贷利率外，通过引导5年期LPR报价下行，带动居民房贷利率全面下调，将是未来稳楼市的一个主要发力点。”

“未来房贷利率有进一步下调的空间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，尤其是有些城市房贷利率没有朝着最低方向走，三季度依然是降低房贷利率的重要时期。但对于一些此前已经做过调整的，三季度会维持不变。

另从房地产市场表现来看，严跃进分析，房地产市场有进一步企稳和复苏的空间，尤其是低利率加各类宽松购房政策，依然有助于促进房地产市场向好发展。

事实上，LPR改革已为监管层提供了相应的政策工具，目前监管部门继续引导压降银行负债端成本，为降低实际贷款利率释放更多空间。有分析称，下半年在MLF利率保持不变的同时，监管层可通过引导银行资金成本下行，推动LPR报价下调，进而降低企业和居民贷款利率。其中，4月新设立的存款利率市场化调整机制有望持续发挥关键作用。

整体而言，在王青看来，基于当前楼市动向及控制相关风险的考虑，三季度5年期LPR报价再度单独下调的概率较大;视下半年投资和消费修复动能而定，也不排除1年期LPR报价小幅下调的可能。“稳定MLF利率+下调LPR报价”将是未来一段时间货币政策在保持稳增长取向的同时“兼顾内外平衡”的一个具体举措。

标签： 房贷利率 贷款市场 全球经济 科技创新