“老破小”二手房成交减半 北京天价学区房泡沫被挤破！

“这一年来，北京天价学区房的泡沫正在被挤破。在德胜，很多‘老破小’小区二手房挂牌单价比一年前降低了6%～8%，且逾九成房源以挂牌价的9折成交。”

小王是德胜学区某中介门店销售经理，对第一财经记者说起学区房的近况。

德胜学区位于北京西城区，是全市“牛小”“牛中”最集中的区域之一。最火热的时候，该学区“老破小”一度出现了“挂牌价超过22万元/平方米”“房东一夜追涨200万元”等奇事，被视为北京学区房的价格天花板。

然而，自去年“幼升小”开始，被视为北京教育高地的“东西海”(东城、西城和海淀)开始从严落实“多校划片”政策。紧接着，德胜等热点学区的二手房市场行情急转直下。

“多校划片”打破了房子和学区的对应关系，意味着“学区房对口名校”的确定性降低。2021年和2022年，正处于北京适龄儿童入学的高峰。这两年间，在购买了如海淀中关村三小、翠微小学，西城育翔小学、实验二小，东城史家实验小学等一流一类学校对口学区房的家庭中，不乏子女被调剂到学区内的普小。而在西城德胜、月坛，东城和平里等热点学区，更是出现了新购房家庭的适龄子女被调剂出区的现象。

2022年9月秋季开学后，北京市所有区域都将开展教师交流轮岗。有专家认为这一教改措施的持续深入，将进一步淡化“名校”的概念，动摇“顶级学区房”的价值。

不过，在多名受访家长和地产中介人士看来，随着区域内教育资源的均衡化水平提高和学区间生源差距的缩小，“名校信仰”会被打破，“东西海”学区房价格也会出现“削峰填谷”。但泡沫刺破后，只要优质教育资源的供需矛盾仍然存在，“东西海”的学区房价格整体会继续温和上涨。

德胜成交减半

“2016年～2018年，是德胜学区最火的时候。”

据小王回忆，彼时，海淀区已执行多校划片政策，即2019年1月1日以后新购房家庭，将不再对应固定小学，而西城区继续单校划片。叠加当时德胜学区和周围学区的教学质量参差较大，德胜的“老破小”分外抢手。在高点时，德胜学区二手房年成交量可达2000套。

“但黄金时期已经过去了。从去年7月到今年7月，德胜学区只卖了600套。”小王称。

滞销的同时，房价也出现回落。德胜里一区是对口“牛小”育翔小学的一个知名“老破小”小区。第一财经27日在贝壳找房APP上检索发现，该小区一套84年建成、朝南、57平米左右的两居室，挂售单价约14.7万元/平方米，总价约843万元。这套房源被贝壳找房APP列为“德胜门热搜房源榜”榜首，但在挂牌近3个月后，尚未成交。

一名链家德胜某门店的房产中介告诉第一财经，在去年6月的时候，该小区一套40平米左右的一居室，挂牌价就达860万，交易时还有几十万溢价。根据当时该套房源的挂售单价(约22万元/平方米)，已经超过了金融街的部分房源。但7月份之后，该小区行情骤降，类似的“老破小”成交总价跌至600多万，相当于比一个月前缩水200多万元。

在房价下降的过程中，购房家庭还有议价空间。根据该名房产中介提供的近一年德胜学区单月成交记录，从去年7月开始，90%二手房以低于挂牌价成交。其中，房龄较新的小区，如阳光丽景等，买方议价空间较小;而对于“老破小”，一套房的成交价大致比挂牌价低10～40万元。其中，在德胜里一区，还曾出现过成交价比挂牌价低80万元的情况。

“一年里，德胜学区的二手房成交价波动了多次。截至本月(7月)，该学区所谓的‘老破小’大概回升至700万元左右，但总体还是下降的。”该名房产中介称。

回顾2019年以来德胜学区的二手房市场，2021年7月是市场由热转冷的关键节点。此番变化背后，是被西城家长称为“7·31”的多校划片新政。

根据西城区教委发布的《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

但“7·31”新政真正显效是从去年开始。

2021年，在德胜、月坛、金融街(俗称“金德月”)和陶白、什刹海、展览路等多个西城学区，“7·31”新政之前在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭(适龄子女仍满足就近原则下“单校划片”政策)，由于房本对口小学顺位名额已满，其子女被顺位至该学区其他小学。而对于德胜和月坛等热门学区，许多“7·31”之后拿到西城区房本的家庭则面临调剂出区的窘境。

而在今年西城区幼升小的录取过程中，上述情况再演。

生源调剂情况与适龄入学儿童数量和学位数量有关。

2016年1月1日起北京在全市实施全面两孩政策，新出生人口见涨。2017年，北京新出生人口数17.13万人，是新中国成立以来的峰值。直到2020年，这一趋势才开始明显回落。换言之，此后三年间(2023～2025)，北京“幼升小”适龄入学儿童人数依然处于高位。

此外，在德胜房价处于高点时期的购入者众，这在西城区实施“六年一学位”的背景下，意味着短期内有子女入学需求的“准西城家长们”，还面临学区学位被大量占用的情况。

一名有意向在西城购房的家长告诉记者，在家长群里，不乏这两年新购房、今年孩子入学的德胜家长抱怨，多花了几百万元房票和其他区家庭获得一样的结果，还将承担已购“老破小”开始贬值的风险和跨学区租房的压力。

第一财经调研了解到，近一年来，如“金德月”等学区的“老破小”，以及如海淀万柳蜂鸟家园、普惠南里等纯粹用以“占坑”的小户型房源，其成交量均出现大幅回落，乃至降价也无人问津。

不过，也有家长告诉记者，在“东西海”，除了此前高溢价的“老破小”价格回归理性外，行政区内的整体二手学区房价格并未松动。“家长更多是在区域内调整选择。我的孩子2024年上学，德胜学区降价也不敢买，而到周围新街口学区一打听，该学期房价已经涨了20%。”一名“准西城”家长表示。

而2025年之后才有学位需求的受访家庭，则纷纷表示，接下来的几年里，教改政策和学区间教育质量变化仍面临不确定性，热点学区二手房价也或有继续下探的可能。故而，会选择再等一等、观望一段时间。

顶级学区溢出效应初显

第一财经注意到，在德胜学区的多个中介门店，房产中介的销售心态和话术已出现了转变。

比如，中介普遍对2025年之后有学位需求的家庭更殷勤。“那时候德胜学位应该足够了，至少不太可能出区了。先买房子，派位有优势。”

如果家庭在近1～3年内着急买房，德胜的中介们则会直言“学区内入学基本无望”，继而开始推销周围学区的二手房。其中，推荐较多的学区为新街口。

也有中介表示，剔除学区属性，新街口的地理位置比德胜好，部分房龄较新，保值空间也较德胜“老破小”更大。

受德胜学区溢出效应影响，新街口是西城近一年来二手房均价涨幅最高的学区之一。在贝壳找房APP，截至27日，该学区有1958年建成、26平方米左右的“老破小”挂售单价超过16.7万元/平方米。

“虽然小学的可选择性不大，但新街口学区面积小、学位充足、小升初派位压力较轻。今年‘7·31’之后落户的家庭，大都上了房本对口学校，包括‘小升初’对口直升率达80%的志城小学。此外，今年该学区新增的铁二中是西城区重点中学。”一名房产中介对记者介绍称。

相较“老破小”，新街口学区中，既有学区属性，又能满足自住需求的房源价格涨幅更显著。

熙府桃园是该学区内一个以改善型房源为主、2005年建成的小区。第一财经了解到，在熙府桃园，一间140平方米左右的三室改善型房源挂售单价也达到了16万元/平方米以上。“一年内，该小区二手房挂牌单价上涨超过12%。成交节奏也很快，常常无房可售。”一名熟悉该小区的中介表示。

不仅仅是西城区，在更早实施多校划片的东城区和海淀区，也有越来越多家长舍弃“搏一搏牛小”的想法，转而追求处于中等水平的小学，乃至发出“买房只为拿到入场券”的感慨。

随着买方心理预期转变，“东西海”顶级学区房走下神坛，而此前一度被“牛小”光芒掩盖的二类学校和学区却成为香饽饽。

在东城，由于该区教改力度较大、义务教育阶段均衡化发展措施实施较早，相比西城和海淀，近年来学区房价格波动较小。

从成交来看，一名东城区中介表示，自多校划片后，辖区内的顶级牛小——史家实验小学，由于被调剂可能性较大，所在学区小学实力不一，热度有所减弱。近一年来，对口该小学的近新小区如豆瓣胡同等，基本没有溢价，70多平方米的两居室挂售价保持在900万元左右。相比之下，在安交、和平里等中小学实力更为均等的学区，从去年6月到今年6月，二手房均价上涨了8%～10%左右。比如，在安交学区府学胡同小学对口的小区中，同样70多平方米的两居室，挂售价涨至1100万元以上。

“值得注意的是，今年东城区的多校划片，出人意料地开启‘真盲盒时代’——‘牛小派位至普小’和‘普小派位至牛小’两类情况均存在。比如，史家实验、府学胡同小学等优质学校，罕见地出现在调剂校的名单中。”该东城房产中介称，7月以来，咨询东城区二手房的家长，大都表示对该区幼升小“随机派”已有心理预期，买房更多是为了拿到东城教育的入场券。

全市教师轮岗影响几何

为大力推进义务教育优质均衡发展，近日，北京市教委相关负责人在一场新闻发布会上明确，今年9月秋季开学后，北京所有区都将开展教师交流轮岗。

消息一出，“东西海”优质教育资源是否会在16个区之间流动成为家长关切。

不过，根据此次北京市教委表态和此前试点工作情况，区内轮岗才是该项教改工作的主要类型。

中国教育科学研究院研究员储朝晖告诉第一财经，区内轮岗，实施成本低且不会额外增加教师通勤负担，可行性更高;而跨区轮岗，需涉及财政经费在不同行政区之间的使用问题，还会面临各区教育用人体系人员管理和评价的不统一，实施难度更大。故此，现阶段，北京教师轮岗大概率不会打破行政区划。

那么，随着教师轮岗工作的持续推进，这一项教改举措，是否会成为继“校额到校”、多校划片、六年一学位之后，给“东西海”二手学区房降温的又一根稻草呢?

储朝晖认为，教师轮岗有利于解决优质教育资源再分配问题，但不会对全市范围内公共教育资源的分布格局带来太大改变，其作用更多体现为推动本区内、学区间的教育资源均衡化。

一名海淀区教师告诉记者，早在五六年前，北京就实现了学区化管理和集团化办学的全覆盖。而今，区教委对普小和弱小的师资调配和硬件支持力度也不断加强，故而，此次教师轮岗新政在家长群体中并没有激起太多水花。“老话说‘孟母三迁’，相比个别老师的流动，家长更关注整体生源质量和学校长期以来形成的教育底蕴。”

但在教师轮岗之下，家长们追求顶级学区的心理已逐渐淡化，购房焦虑也开始减轻。

多名受访家长认为，更大力度的教师轮岗，会增加他们对教育供给侧结构改革的信心，继而影响到他们对学校的选择和学区房的认识;但与此同时，受教师轮岗的“削峰填谷”效应影响，“东西海”的总体教育优势或将进一步凸显，这些区域对于他们的吸引力有增无减。

“此前，家长们选择学区房首先考虑哪个学区教育资源最平均，这也是‘金德月’受到追捧的原因。现在，无论是生源还是师资，各区差距都在缩小，那么，舍弃‘金德月’，通过更小的经济成本，拿到其他西城学区的上岸资格，似乎也没有那么难接受了。”一名西城家长对第一财经表示。

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