多地爆雷！杭州出台商品房预售资金监管新政

全国多地新房项目爆雷背后，商品房预售资金监管漏洞应当引起重视。近日，杭州出台一系列新政，加大了对购房人所缴纳预售资金的保障力度，购房者所有相关购房款项都必须全部直接存入监管账户，否则不可办理网签，资金监管银行也将由政府牵头统一招标，中标银行若出现违规将无法获下一年续签合作。

7月6日，杭州市人民政府网站发布《关于杭州市商品房预售资金监管银行项目招标公告》，就杭州市商品房预售资金监管银行项目开展招标工作。

该公告要求，参与招标的银行需要在中华人民共和国境内依法设立，持有《营业执照》及中国银行保险监督管理委员会核发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，在杭州行政区域范围内设有分支机构，承诺遵守杭州商品房预售资金监管规定。

此外，公告要求参与银行在近3年内经营活动无重大违法违纪记录，财务稳健，资金充足率、不良贷款率、拨备覆盖率、流动性覆盖率、流动性比例等指标达到监管标准，内部管理机制健全，具有较强的风险控制能力，近3年内未发生金融风险及重大违约事件。

入围银行还需具备一定技术条件，能够与监管服务平台兼容对接并实时导入资金出入账信息，具备专职人员负责商品房预售资金监管业务，遵循专款专户、专款专存原则，能配合监管机构开展商品房预售资金监管业务。

一周前，杭州市住房保障和房产管理局等三部门联合印发《关于进一步规范杭州市商品房预售资金监管的通知》，其中明确了各政府部门的监管职责，并宣布将通过招标形式来确定监管银行，名单向社会公示，招标服务期限为3年，中标银行要与杭州的房产行政主管部门签订一年期预售资金监管合作协议。

该通知还提到，中标银行名录实行动态管理，主管部门将会同人民银行、银保监部门对中标银行进行监督考评，只有考评通过，才能续签下一年合作协议。

通知明确，在房地产项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，不得存入其它账户。购房人可以通过浙里办App的“e房通”查询预售资金监管账户信息，款项未直接存入监管账户的项目不能办理网签备案。

近期多地房地产项目爆雷、烂尾，主要问题就是商品房预售资金监管不到位。许多延期交付的问题楼盘存在开发商擅自挪用楼盘监管资金填补其他窟窿，或者从一开始就另设账户蒙骗购房者打入款项的情况，最终导致楼盘资金监管账户余额不足、工程无法继续。此前各地虽然收紧对预售金的监管，但监管手段不足，一旦监管账户出问题，利益相关方很难第一时间发现。

目前已有部门城市开始使用技术手段弥补监管漏洞。除杭州外，今年4月，厦门率先宣布启用商品房预售资金监管智能管理系统，该系统可根据《商品房买卖合同》及房产项下资金匹配情况进行自动对账，智能识别每个单元项下预售资金是否已足额、及时进入专用账户，还可智能审核商品房买卖合同登记备案阶段首付款预售资金监管落实情况，用电子凭证取代了纸质凭证，杜绝了虚假缴款纸质凭证出现，为购房人预售资金加装"安全锁"。

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